近日，全國住房城鄉建設工作會議提出，我國將著手建立租購并舉的住房制度，大力發展住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。

“這可以看做房地產從開發模式向租賃經營模式轉變的開始。”不少業內人士表示，在商品房保有量居高不下的情況下，租賃規模化經營或許正是破解房地產開發企業庫存高企難題的一個有效方法。

相關統計數據顯示，我國城鎮戶均住房擁有量已超過1套，空置房與待售房面積大量增加。但從市場角度來看，住宅租賃仍然是解決供需矛盾的短板。要讓租賃成為樓市新增長點，租房市場迫切需要拔除諸多痛點。

痛點究竟在哪？

2015年12月下旬以來，各大城市住房租賃市場進入旺季。但在租客王梓蒙看來，所謂“旺季”，不過是又到了每年租客們接受漲房租還是提著行囊搬家的時候。

“畢業才兩年，我已經換了4次房子，每次換房平均要看房8次才能租到合適的。每次租房找房都苦不堪言。”已有兩年“北漂”經驗的王梓蒙告訴記者，現在租房市場中很多租客都用互聯網找房，但是由于中介機構經紀人的惡性競爭，為了完成業務量，靠發布虛假信息吸引客戶，其中80%以上都是重復的房源和虛假信息。

記者在走訪過程中發現，一些房屋中介對于房屋租賃本身并不感興趣，中介經紀人每月靠“帶看量”考核業績，他們根本不在乎房源是否能滿足租客需要。

租客痛苦，房東一樣不輕松。王希在北京紅廟附近有一處兩室一廳的房子，每次在網上發布出租信息，就會為他引來無數的騷擾電話。“我現在住在石景山，因為要陪租客看房子，基本上要跨城好幾次才能租出去。”王希認為，因為中介機構混亂，租客與房東缺乏信息溝通，相互之間沒有建立起信任，所以整個租房流程效率非常低，導致各方都浪費了很多精力。

與需要和中介打交道的租客相比，在北京某國企上班的柳明幸運了很多。她通過單位租得了一套單位所有權的房子，“房子的質量不錯，價格也比較穩定”。

但在我國租房市場中，柳明是不折不扣的“少數派”。根據國家統計局公布的全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。而在許多發達國家和地區，機構出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%。

服務中介的混亂和房源供給的分散不僅僅給租客與房東帶來痛苦，同時也成為我國房屋租賃市場發展的兩大掣肘。

痛點何以難除？

實際上，破除中介與房源兩大痛點的努力早已開始。2014年年初，住房和城鄉建設部就曾頒布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要積極培育經營住房租賃的機構，推動開發商從開發銷售向租售并舉的經營模式轉型。同時，還提出推進房地產投資信托基金試點，吸引社會資本進入住房租賃市場。

然而，此舉并未能點燃社會資本的熱情。方慶慶與幾個朋友原本想在北京投資租賃式公寓項目。但是，經過了解嘗試他們基本已經放棄。

“在北京，能做公寓式租賃的房源很難找。如果整棟買下，價格又太高，根本沒法籌集到那么多資金。”方慶慶告訴記者，現在北京很多做公寓的都是位于城市外圍及城中村的低端項目，面向的都是收入較低的人群。

方慶慶給記者算了一筆賬：按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%。“加上其他成本支出，凈租金收益率只有2.5%。”

“現階段做房地產開發遠比租賃經營有利可圖，一般大型的開發商不會輕易轉型。做房屋租賃經營，先期投入是一方面，長期投資能力是另外一方面，門檻也較高。加上現在租金收益率遠低于資金成本，無利可圖社會資本望而卻步也是很正常的。”

記者在調查中發現，房地產開發企業持有的租賃房源一般集中于酒店式公寓等高端物業，受眾面比較小。

“從目前我國發展階段看，恐怕提供稅收優惠和長期低息貸款支持是培育機構出租人更有效的措施。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松說。

痛點如何變成增長點？

目前，租房市場供求結構錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出。有關專家表示，這一“硬傷”短期內難以解決，但供給主體不成熟，中介服務體系缺乏專業、規范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。

據了解，目前我國房屋租賃市場上，除少量單位或機構仍然持有部分住房提供給職工短期周轉、租住外，大部分的供應主體是居民家庭。“從供應方看，目前約七成以上的租賃住房是以凈資產的狀態出租，并且以著眼于長期投資的個人投資者為主，七成以上的出租者沒有出售房屋的計劃。”偉業我愛我家研究院胡景輝告訴記者。

龐大穩定的潛在房源，有望讓租房痛點成為樓市發展的新增長點。許多業內人士對住房租賃市場，尤其是規模化租賃的發展持樂觀態度。

化零為整，或將成為變化開始的第一步。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受采訪時說：“我國住房租賃市場缺少機構出租者，而機構出租者在市場中起到了重要的示范作用。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會秘書長柴強認為，房源向大的租賃機構集中，有利于穩定租金以及租賃關系。

而讓方慶慶感到頭痛的“收益低”問題，也將得到改變。近日，住房和城鄉建設部的相關負責人向記者表示，“培育住房租賃市場是一個系統工程，涉及多個方面，各地要在金融、稅收和經營管理等方面給予政策支持。”據記者了解，在房地產投資信托基金試點開展后，一些地區稅收優惠和長期低息貸款等配套政策的落地有望為住房租賃的規模化發展“解渴”。

鏈家地產市場研究部分析師張旭說：“相比買賣業務來說，租賃業務服務周期長、盈利周期長，企業需要承擔的資金壓力也高。能否帶動社會資金投資的積極性，最終收益還需要看租金收入的穩定和持續性、房地產投資信托產品的吸引力，以及租金回報率和無風險利率的對比。”

(關鍵字：房地產)